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我國房地產市場2018年回顧、2019年展望

發布日期:2019-06-12 18:48:25   |   瀏覽次數:963   來源:朱蓉蓉/特發地產公司


我國房地產市場2018年回顧、2019年展望




 


第一部分 2018年房地產市場回顧


 


一、政策回顧


中央強調遏制房價上漲,各地因城施策穩樓市。自十九大提出堅持“房子是用來住的,不是用來炒的定位”以來,2018年兩次重要會議確定了全年房地產調控的政策基調房住不炒,各地方政府出臺了一系列更加精準的調控政策,繼續深化調控的同時,更加注重強化市場監管,堅決遏制投機炒房,保障合理住房需求。據不完全統計,目前中央和地方政府出臺涉及房地產市場調控的政策和措施已達200多項。全年約有30個城市出臺或升級了限售政策,22個城市出臺或升級了限購政策,海南全島限購限售。


二、土地供應情況


2018年國有土地供應穩中求進,價量齊升、增速放緩。20181-11月,全國國有土地使用權出讓收入53362億元,同比增長28.9%。與2017年同期相比,土地使用權出讓收入增加11972億元。增速與20181-10月相比回落3.2%


2018年全國國有經營建設性用地共成交75039宗,成交土地面積為24.43億平方米,同比增長12.6%,成交土地價款為57240億元,同比增長11.4%,增速與1-11月相比回落5.6%山東、江蘇、河南、河北、浙江、安徽、湖北、江西、四川等9個省份土地成交面積規模較大,均超過1億平方米。其中山東、廣西、陜西、湖北、河南、江西等6省市土地成交面積增長較快,增速均超過25%,特別是山東省,共成交土地25872萬平方米,同比增長37.2%。與此同時,寧夏、北京、廣東、黑龍江、天津、新疆、青海等省市區土地成交面積出現負增長。


三、房地產開發投資情況


(一)全國房地產開發投資增速比上年增長9.5%20181-12月,全國房地產開發投資額120264億元,同比增長9.5%,增速比1-11月份回落0.2%。其中,住宅投資85192億元,增長13.4%,比1-11月份回落0.2%。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%


(二)全國房地產銷售面積增加。2018年商品房銷售面積171654萬平方米,比上年增長1.3%。其中,住宅銷售面積增長2.2%,辦公樓銷售面積下降8.3%,商業營業用房銷售面積下降6.8%。商品房銷售額149973億元,增長12.2%,比1-11月份提高0.1%。其中,住宅銷售額增長14.7%,寫字樓銷售額下降2.6%,商業營業用房銷售額增長0.7%


從地價占房價的比重看,2018年,尤其是三季度以來,多地土地流拍頻現,低溢價甚至底價成交成為常態,土地市場降溫明顯,1-11月地價占房價比重為62.3%


20181-12月中國商品房銷售面積、銷售金額統計及增長情況


(三)2018年各區域商品房銷售面積、銷售額統計分析


從全國市場看,二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在,部分城市依然處于去庫存時期,房價上漲仍是主流。特別是中西部地區,銷售面積和銷售額上漲幅度均遠超市場平均漲幅。


2018年,東部地區房地產銷售面積有所下降,東部地區商品房銷售面積67641萬平方米,比上年下降5.0%,銷售額79258億元,增長6.5%。而中部地區商品房銷售面積50695萬平方米,增長6.8%,銷售額33848億元,增長18.1%。西部地區商品房銷售面積45396萬平方米,增長6.9%,銷售額31127億元,增長23.4%


20181-12月各區域商品房銷售面積、銷售額統計及增長情況


四、深圳房地產市場情況


(一)土地市場。2018年,深圳土地招拍掛共成交61宗土地,成交面積共145.11萬平方米,其中居住用地成交10宗、工業用地27宗、商業用地16宗。南山區招拍掛成交17宗,為各區之首。2018年全市共公示100宗城市更新地塊,擬拆除重建面積437.09萬平方米,同比增長88.45%。其中光明區和寶安區的擬拆除重建面積分別為44.31萬平方米和148.2萬平方米。


(二)住宅市場。2018年,深圳商品住宅市場供求量增價穩,總供應面積395.92萬平方米,同比上升21.23%;總成交面積292.42萬平方米,同比上升12.77%;成交均價54120/平方米,同比下降0.6%2018年深圳大部分區域供應量和成交量增長明顯,但只有福田、龍崗、龍華和光明四個區域價格同比上漲。


五、荊州市房地產市場情況


(一)土地市場情況。2018年度荊州土地市場成交宗地數量33宗,宗地總面積240.64萬平方米,其中商服、商住用地24宗,宗地面積178.27平方米,樓面均價1508/平方米。房地產開發住宅項目30個,宗地面積225.37萬平方米,預估可建面積716.32萬平方米,沙北新區4宗、荊北新區6宗、武德片區2宗、中心城區1宗,城東片區10宗、華中農高區1宗其他鄉鎮6宗新增地塊。


(二)住宅市場情況。2018年荊州城區樓盤新增預售面積達264.31萬平方米,其中住宅項目新增預售面積224.91萬平方米,成交249萬平方米,整體均價6279/平方米,商業項目新增預售面積39.41萬平方米。住宅新增供應區域以城東片區及沙北新區為主,占總新增面積的50%。商業新增供應集中在周邊地區與荊北新區,占總新增面積的99%


 


第二部分 2019年房地產市場展望


 


一、20191-3月房地產投資增速有所回落


20191-3月份,全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,增速比1-2月份提高0.2%。其中,住宅投資17256億元,增長17.3%,增速回落0.7%。住宅投資占房地產開發投資的比重為72.5%


二、商品房銷售量跌價升


1-3月份,商品房銷售面積29829萬平方米,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7%。其中,住宅銷售面積下降0.6%,辦公樓銷售面積下降11.1%,商業營業用房銷售面積下降6.9%。商品房銷售額27039億元,增長5.6%,增速提高2.8%。其中,住宅銷售額增長7.5%,辦公樓銷售額下降13.0%,商業營業用房銷售額下降2.6%


三、房地產開發企業到位資金情況


1-3月份,房地產開發企業到位資金38948億元,同比增長5.9%,增速比1-2月份提高3.8個百分點。其中,國內貸款7134億元,增長2.5%;利用外資33億元,增長1.1倍;自籌資金11795億元,增長3.0%;定金及預收款12303億元,增長10.5%;個人按揭貸款5645億元,增長9.4%


政府工作報告對2019年房地產市場也做了基本定調:其一是要正確把握宏觀政策取向,繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策;其二是更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展;其三是健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法;其四是重點降低制造業和小微企業稅后負擔;其五是深入推進新型城鎮化,堅持以中心城市引領城市群發展。同時還提出,促進區域協調發展,優化區域發展格局,加強京津冀、粵港澳、長三角區域一體化,長江經濟發展帶協同發展。


同時,從今年兩會房地產業界代表、委員的建議、提案中也可以看到,大型房企均逐漸“去地產化”,業務類型也逐漸擴大,更多元。


縱觀近幾年政府對房地產的定位“房住不炒”,不斷完善保障機制,落實民生工程,房地產市場將趨于理性發展,如此眾多的房地產企業也處于重整、淘汰的過程,優勝劣汰已成必然。


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